Como o ganho de capital é calculado
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição (incluindo benfeitorias comprovadas e documentadas na declaração). Sobre esse ganho incidem alíquotas progressivas.
| Ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, por DARF gerado no programa GCAP.
Isenções e reduções previstas em lei
Reinvestimento em 180 dias
A venda de imóvel residencial é isenta se o valor for usado, em até 180 dias, na compra de outro imóvel residencial no Brasil (art. 39 da Lei 11.196/2005). O STJ entende que a quitação de financiamento de imóvel já possuído também pode valer.
Imóvel único até R$ 440 mil
Isento se for o único imóvel do contribuinte e não houver outra venda nos últimos 5 anos.
Imóveis adquiridos até 1988 e fatores de redução
Imóveis comprados até 1969 são isentos; entre 1970 e 1988 há redução percentual por ano. Para imóveis posteriores, os fatores FR1 e FR2 da Lei 11.196 reduzem a base de cálculo.
Exemplo prático · Exemplo prático
Apartamento comprado em 2012 por R$ 600 mil e vendido por R$ 1,4 milhão. Ganho bruto de R$ 800 mil; com fatores de redução, a base cai significativamente. Se em 150 dias o vendedor comprar outra residência de R$ 1,4 milhão, o imposto é zero.
Atenção · Benfeitorias sem comprovação
Reformas só aumentam o custo se declaradas e comprovadas com notas fiscais. Guarde documentos e atualize a declaração anualmente.
Outras estratégias
- Venda parcelada: o imposto é pago proporcionalmente a cada parcela recebida.
- Imóveis em holding: venda tributada no lucro presumido pode ter carga de ~6,7% da receita quando o imóvel é estoque da empresa — mas exige análise do custo de entrada.
- Doação antes da venda: herdeiro recebe pelo valor declarado; avaliar ITCMD x ganho de capital.
Perguntas frequentes
Qual o prazo para reinvestir e não pagar imposto?
180 dias contados da celebração do contrato de venda, aplicando o valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil.
Posso abater a corretagem?
Sim. A comissão de corretagem paga pelo vendedor pode ser deduzida do valor de venda, se comprovada.
Quem vende em parcelas paga tudo de uma vez?
Não. O imposto é pago proporcionalmente sobre cada parcela recebida, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Este conteúdo é informativo e reflete a legislação na data de publicação. Consulte um especialista antes de tomar decisões.