Introdução
O STF decidiu que as holdings têm direito à imunidade de ITBI na integralização de imóveis, mesmo quando trabalham com compra, venda ou aluguel.
Ótima notícia para quem trabalha com holdings, certo?
Então imagine que você acabou de constituir uma holding para seu cliente e, na hora de transferir um imóvel para a empresa, a prefeitura exige R$ 50 mil de ITBI.
Como você explicaria essa cobrança ao seu cliente, depois de o STF reconhecer a imunidade?
É exatamente isso que vamos entender neste artigo.
O caso de João: R$ 50 mil de ITBI para colocar um imóvel na holding
Imagine que João procure seu escritório para fazer um planejamento patrimonial.
Ele possui um imóvel comprado há muitos anos, por R$ 500 mil.
Hoje, segundo a prefeitura, esse mesmo imóvel vale R$ 3 milhões.
Você constitui uma holding patrimonial e utiliza o imóvel de João para integralizar R$ 500 mil de capital social.
Isso significa que João está usando o imóvel para formar o capital da empresa.
O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite que uma pessoa física utilize o valor declarado no Imposto de Renda para realizar essa operação.
E, como a Constituição prevê imunidade de ITBI na integralização de capital, você espera que seu cliente não precise pagar o imposto.
Mas a prefeitura cobra R$ 50 mil.
Veja a conta feita pelo município:
Avaliação da prefeitura: R$ 3.000.000
Valor do capital integralizado: R$ 500.000
Diferença considerada tributável: R$ 2.500.000
Alíquota de ITBI: 2%
R$ 2.500.000 × 2% = R$ 50.000 de ITBI
A prefeitura reconhece a imunidade sobre os R$ 500 mil utilizados para integralizar o capital social.
Mas entende que os R$ 2,5 milhões restantes não estão protegidos.
E cobra 2% sobre essa diferença.
Agora João pergunta:
Doutor, o senhor não disse que a holding tinha imunidade de ITBI? Então por que eu preciso pagar R$ 50 mil?
Para responder, precisamos entender duas decisões do STF e uma do STJ.
1. Tema 1348: o STF reconheceu a imunidade de ITBI para holdings imobiliárias
Antes do Tema 1.348, muitas prefeituras negavam a imunidade para empresas que trabalhavam principalmente com imóveis.
Por exemplo, se você constituísse uma holding para receber aluguéis, o município poderia negar a imunidade porque a empresa exercia atividade imobiliária.
O STF decidiu que essa interpretação estava errada.
No julgamento concluído em outubro de 2026, o Supremo reconheceu que a atividade da empresa não impede a imunidade do ITBI quando o imóvel é utilizado para integralizar o capital social.
Portanto, uma holding que recebe aluguéis ou compra e vende imóveis também pode ter direito à imunidade.
Essa foi uma vitória importante para os contribuintes.
Mas o STF fez uma ressalva.
A imunidade continua limitada ao valor do capital social a ser integralizado, conforme o Tema 796.
E é justamente nessa ressalva que as prefeituras encontram um argumento para continuar cobrando ITBI.
2. Tema 796: a diferença entre o valor do imóvel e o capital social pode ser tributada?
Em 2020, o STF julgou o Tema 796.
A discussão envolvia uma empresa chamada Lusframa, que recebeu imóveis com valor superior à parcela destinada ao capital social.
O Supremo decidiu que a imunidade do ITBI não protege o valor dos bens que excede o capital social a ser integralizado.
Agora imagine duas situações.
Na primeira, João transfere um imóvel para a holding por R$ 3 milhões, mas destina apenas R$ 500 mil ao capital social. Os outros R$ 2,5 milhões são destinados à reserva de capital.
Nesse exemplo, existe uma parcela claramente destinada a outra finalidade.
Na segunda, João transfere o imóvel pelo valor histórico de R$ 500 mil, permitido pela Lei 9.249/1995.
E destina todos os R$ 500 mil ao capital social.
Não existe reserva de capital.
Percebeu a diferença?
Na primeira situação, parte do valor da operação não foi destinada ao capital social.
Na segunda, todo o valor utilizado na integralização foi destinado ao capital.
Então surge uma pergunta:
Se João colocou o imóvel na holding por R$ 500 mil e todo esse valor foi destinado ao capital social, de onde surgiram os R$ 2,5 milhões excedentes?
A resposta da prefeitura é que o imóvel vale R$ 3 milhões.
Mas será que a diferença entre o valor histórico e o valor de mercado é a mesma coisa que o excedente tratado no Tema 796?
Essa é uma discussão que ainda provoca decisões diferentes nos tribunais.
Existem argumentos para defender que o município não pode criar um excedente tributável apenas porque atribuiu ao imóvel um valor maior.
Por outro lado, algumas decisões admitem que a diferença entre a avaliação de mercado e o capital integralizado seja tributada.
O Tema 1.348 não resolveu diretamente essa controvérsia.
E isso nos leva a outro problema.
3. Mas quem disse que o imóvel de João vale R$ 3 milhões?
Observe que a prefeitura só chegou aos R$ 50 mil de ITBI porque afirmou que o imóvel valia R$ 3 milhões.
Se o imóvel tivesse sido avaliado por outro valor, a cobrança seria diferente.
Mas será que a prefeitura pode decidir, sozinha, quanto vale o imóvel?
Essa discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça.
No Tema 1.113, julgado em 2022, o STJ decidiu que as prefeituras não podiam simplesmente estabelecer um valor de referência e utilizá-lo automaticamente para calcular o ITBI.
Nas operações analisadas pelo Tribunal, o valor declarado pelo contribuinte tinha presunção de compatibilidade com o valor de mercado.
Se o município discordasse, deveria seguir um procedimento administrativo adequado.
Isso não significa que a prefeitura estava proibida de avaliar imóveis.
Significa que ela precisava respeitar regras.
Mas existe uma novidade importante que todo advogado que trabalha com holdings precisa conhecer.
4. A reforma tributária mudou as regras para avaliar imóveis
Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional.
A mudança estabeleceu regras mais claras para determinar o valor de mercado dos imóveis.
Agora, a lei prevê expressamente que esse valor seja estimado por critérios técnicos.
A prefeitura pode considerar, por exemplo, os preços praticados no mercado, a localização, o tamanho e as características do imóvel.
Também deve divulgar os critérios utilizados e permitir que o contribuinte apresente uma avaliação contrária.
Isso significa que a prefeitura ganhou um fundamento legal mais claro para estimar o valor dos imóveis.
Mas também significa que ela precisa justificar sua avaliação.
E surge outra questão: essas novas regras mudaram o entendimento do Tema 1.113 do STJ?
Essa discussão ainda precisa ser esclarecida pela jurisprudência.
O importante é compreender que a nova lei não autoriza a prefeitura a escolher qualquer valor sem justificativa.
E existe algo ainda mais importante.
Mesmo que a prefeitura esteja certa e o imóvel realmente valha R$ 3 milhões, isso significa que ela pode cobrar ITBI sobre os R$ 2,5 milhões de diferença?
Não necessariamente.
A avaliação do imóvel e o direito de cobrar o imposto são assuntos diferentes.
E é essa distinção que o advogado precisa compreender.
5. O que fazer quando a prefeitura cobra ITBI da holding do seu cliente?
Voltemos ao caso de João.
Você colocou o imóvel na holding por R$ 500 mil.
A prefeitura avaliou o bem em R$ 3 milhões e está cobrando R$ 50 mil de ITBI.
Antes de orientar João a pagar ou questionar a cobrança, você precisa responder duas perguntas.
Primeira: existe realmente um valor que pode ser tributado?
Para responder, precisamos analisar o Tema 796.
Se todo o valor utilizado na integralização foi destinado ao capital social, existem argumentos para defender que não houve excedente tributável.
Essa discussão pode ser levada ao Judiciário.
Segunda: como a prefeitura chegou ao valor de R$ 3 milhões?
Aqui precisamos analisar o Tema 1.113 do STJ, o artigo 38 do CTN e o procedimento utilizado pelo município.
A prefeitura justificou sua avaliação?
Utilizou critérios técnicos?
Permitiu que o contribuinte contestasse o valor?
Perceba que são dois problemas diferentes.
O primeiro é saber se o imposto pode ser cobrado.
O segundo é saber qual valor pode ser utilizado para calcular o imposto, caso exista uma parcela tributável.
E a ordem importa.
Não adianta discutir apenas se o imóvel vale R$ 2 milhões ou R$ 3 milhões sem perguntar antes se existe uma obrigação tributária sobre essa diferença.
Dependendo do caso, a cobrança pode ser discutida administrativamente ou judicialmente, por meio de mandado de segurança ou ação pelo procedimento comum.
Mas a escolha depende dos documentos disponíveis, da existência de lançamento e da necessidade de produzir provas.
6. O que isso muda para quem trabalha com holdings?
Se você é advogado e trabalha ou pretende trabalhar com holdings, precisa entender que o Tema 1.348 não encerrou todas as discussões sobre ITBI.
O STF resolveu um problema importante: a atividade imobiliária da empresa não impede, por si só, a imunidade na integralização de capital.
Mas os municípios ainda podem tentar cobrar o imposto sobre valores que consideram superiores ao capital integralizado.
E a reforma tributária de 2026 trouxe novas regras sobre como as prefeituras podem avaliar os imóveis.
No exemplo de João, estamos falando de R$ 50 mil para transferir um único imóvel.
Imagine uma família com dez imóveis.
A depender dos valores envolvidos, a cobrança pode representar centenas de milhares de reais.
Por isso, antes de elaborar o contrato social de uma holding, o advogado precisa estudar como os imóveis serão integralizados e quais riscos tributários existem.
A escolha do valor histórico ou do valor de mercado, por exemplo, pode ter consequências tanto para o Imposto de Renda quanto para as discussões envolvendo ITBI.
E é por isso que um planejamento patrimonial deve começar com um estudo de viabilidade, antes da execução.
Conclusão: agora que sabemos que existe imunidade, precisamos discutir o valor do imóvel
O Tema 1.348 foi uma vitória importante para quem trabalha com holdings.
Mas ele não significa que todos os imóveis poderão ser transferidos para empresas sem qualquer discussão sobre ITBI.
O STF reconheceu a imunidade independentemente da atividade imobiliária da sociedade, mas manteve o limite previsto no Tema 796.
E isso permite que os municípios continuem discutindo a existência de valores não protegidos pela imunidade.
No caso de João, a prefeitura afirma que o imóvel vale R$ 3 milhões e pretende cobrar 2% sobre a diferença de R$ 2,5 milhões.
O resultado são R$ 50 mil de ITBI.
Mas será que essa diferença pode mesmo ser tributada?
E será que a avaliação da prefeitura está correta?
Agora que o STF esclareceu que a holding pode ter imunidade, precisamos enfrentar o próximo problema: quem pode dizer quanto vale o imóvel do seu cliente e quais são os limites dessa avaliação?
É nessa discussão que os Temas 796 do STF, 1.113 do STJ e a nova redação do artigo 38 do CTN ganham importância.
Para quem trabalha com holdings, a lição é simples:
Constituir uma holding não começa pela elaboração do contrato social. Começa pelo estudo de viabilidade.
Referências jurídicas
STF — Tema 1.348 (RE 1.495.108)
Imunidade do ITBI na realização de capital social, independentemente da atividade preponderante da empresa.
Consultar julgamento no STF
STF — Tema 796 (RE 796.376)
Limite da imunidade ao valor do capital social a ser integralizado.
Consultar Tema 796
STJ — Tema Repetitivo 1.113
Base de cálculo do ITBI, valor de mercado e avaliação municipal.
Consultar Tema 1113
Lei Complementar 227/2026 — Artigo 38 do CTN
Novas regras sobre estimativa do valor venal dos imóveis e contestação administrativa.
Consultar CTN atualizado
Lei 9.249/1995 — Artigo 23
Integralização de bens pelo valor declarado no Imposto de Renda ou pelo valor de mercado.
Consultar legislação
Raphael dos Anjos
Advogado e consultor em planejamento patrimonial, sucessório e tributário. Criador do PlaneTax.
Quer entender melhor a cobrança de ITBI na integralização de imóveis?
Conheça o Arquivo 156 — Holdings vs ITBI, uma série que explica os principais julgamentos sobre o assunto, disponível no curso Holding na Prática, no PlaneTax.
Perguntas frequentes
O Tema 1348 acabou com o ITBI das holdings?
Não. O STF decidiu que a atividade imobiliária não impede a imunidade na integralização de capital social. Mas o Tema 796 continua limitando a imunidade ao capital a ser integralizado.
Por que a prefeitura pode cobrar ITBI mesmo com a imunidade?
Porque o município pode entender que parte do valor do imóvel ultrapassa o capital integralizado. Nesse caso, pode tentar cobrar ITBI sobre a diferença. A validade dessa cobrança depende das características da operação.
Posso integralizar um imóvel na holding pelo valor declarado no Imposto de Renda?
Sim. O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física utilize o valor declarado ou o valor de mercado. Entretanto, essa escolha não elimina automaticamente eventuais discussões sobre o ITBI.
A prefeitura pode definir o valor do imóvel para cobrar ITBI?
A prefeitura pode estimar o valor de mercado, mas precisa observar os critérios legais. A LC 227/2026 alterou o artigo 38 do CTN, exigindo critérios técnicos, divulgação da metodologia e possibilidade de contestação pelo contribuinte.
O Tema 1113 do STJ ainda vale depois da reforma tributária?
O Tema 1.113 continua sendo um precedente relevante sobre a base de cálculo do ITBI. Entretanto, a LC 227/2026 trouxe novas regras para a avaliação dos imóveis. A relação entre a nova lei e os fundamentos do julgamento ainda está sujeita à interpretação dos tribunais.
Como contestar o ITBI cobrado na integralização de uma holding?
O advogado deve verificar se existe uma parcela realmente tributável e se a avaliação municipal foi realizada de acordo com a lei. Dependendo da situação, a cobrança pode ser questionada administrativamente ou por ação judicial.
Este conteúdo é informativo e reflete a legislação na data de publicação. Consulte um especialista antes de tomar decisões.