O Brasil poderá ter o maior IVA do mundo, com uma alíquota próxima de 30%, mas o que isso significa para quem tem uma casa, apartamento ou loja alugada?
Imagine que você receba R$ 10 mil por mês de aluguel. Isso significa que terá que entregar R$ 3 mil ao governo todos os meses?
Não. E vou explicar por quê.
1. Quanto será o novo imposto sobre aluguel?
A reforma tributária criou dois impostos: IBS e CBS. Juntos, eles formam o novo IVA e a previsão é que esse imposto chegue perto de 30%.
Mas existe uma boa notícia para quem recebe aluguel, porque a lei deu um desconto de 70% na alíquota do novo imposto para a locação comum de imóveis.
Na prática, se o IVA chegar a 30%, o imposto sobre o aluguel será de 9%.
Veja um exemplo:
| Aluguel mensal | Novo imposto (9%) |
|---|---|
| R$ 3.000,00 | R$ 270,00 |
| R$ 5.000,00 | R$ 450,00 |
| R$ 10.000,00 | R$ 900,00 |
| R$ 20.000,00 | R$ 1.800,00 |
Esses valores são exemplos de como seria a cobrança quando a reforma estiver completamente implantada. Eles não incluem o Imposto de Renda nem possíveis descontos adicionais ou créditos.
Mas atenção: nem todo proprietário terá que pagar esse novo imposto.
2. Quem tem poucos imóveis também vai pagar?
Aqui está uma das partes mais importantes da reforma. Se você recebe aluguel como pessoa física, não significa que terá que pagar IBS e CBS.
Em regra, para entrar na nova tributação, você precisa ter cumprido duas condições no ano anterior:
Receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis.
Alugar mais de três imóveis diferentes.
O valor de R$ 240 mil é o limite original da lei e será corrigido pela inflação. Também existe uma regra especial para quem ultrapassa o limite de receita durante o próprio ano.
Vamos comparar duas pessoas.
Maria tem dois apartamentos e recebe R$ 10 mil por mês de aluguel. Ela não entra nessa regra de cobrança do IVA.
João tem quatro apartamentos e recebe R$ 30 mil por mês, ou R$ 360 mil por ano. Ele pode ser obrigado a pagar IBS e CBS.
Mas os dois continuam sujeitos às regras do Imposto de Renda sobre os aluguéis.
3. Então posso pagar IVA e Imposto de Renda ao mesmo tempo?
Sim.
E é justamente aqui que muitos proprietários podem ter uma surpresa.
O novo IVA não substitui o Imposto de Renda.
Imagine João, que recebe R$ 30 mil por mês de aluguel.
Se ele estiver sujeito ao IVA e a alíquota chegar a 9%, terá um imposto calculado inicialmente em R$ 2.700 por mês, antes dos descontos permitidos.
Além disso, continuará pagando Imposto de Renda, que na pessoa física pode chegar à alíquota de 27,5%.
Isso não significa que ele pagará 27,5% sobre todo o aluguel. O cálculo do IR segue uma tabela, com faixas e deduções.
O importante é entender que os dois impostos podem ser cobrados sobre a mesma atividade de locação.
4. E como posso pagar menos impostos?
Existem algumas possibilidades.
A primeira é verificar se você realmente precisa pagar o IVA.
Quem tem poucos imóveis ou recebe aluguéis abaixo dos limites legais pode ficar fora da nova cobrança.
A segunda é aproveitar o desconto para imóveis residenciais.
A lei permite diminuir a base do imposto em R$ 600 por mês, por imóvel alugado para moradia. Esse valor também será atualizado pela inflação.
Por exemplo, se você aluga um apartamento por R$ 5 mil, poderá calcular o IVA sobre R$ 4.400, usando o valor original do desconto.
Com IVA de 9%, isso significaria pagar R$ 396, em vez de R$ 450.
A terceira é separar corretamente o aluguel do condomínio e do IPTU.
A lei permite excluir esses encargos da base do novo imposto, quando correspondem efetivamente a essas despesas.
Isso evita pagar IVA sobre valores que não são propriamente o aluguel.
A quarta é estudar se vale a pena ter uma holding, se a sua renda com aluguéis é alta!
E essa merece uma explicação.
5. Vale a pena colocar meus imóveis em uma holding?
Em vez de receber os aluguéis no seu CPF, você pode recebê-los por meio de uma empresa, porque, em alguns casos, o Imposto pago pela empresa pode ser bem menor do que aquele pago pela pessoa física.
Mas cuidado: abrir uma holding não faz o novo IVA desaparecer.
A empresa tem pagar IBS e CBS, mas, quando você compara os impostos da empresa com os da pessoa física, você pode pagar menos impostos na holding.
Além disso, existem custos para abrir e manter a empresa, possíveis impostos para transferir os imóveis e regras de tributação dos lucros distribuídos aos sócios.
Por isso, a holding pode ser uma boa solução para algumas pessoas e um péssimo negócio para outras.
Tudo depende de quanto você recebe de aluguel, quantos imóveis possui e do que pretende fazer com esse dinheiro.
6. Afinal, é melhor receber aluguel na pessoa física ou na holding?
Não existe uma resposta que sirva para todo mundo.
Imagine duas situações.
Pedro tem um apartamento alugado por R$ 3 mil mensais. Talvez não faça sentido abrir uma empresa só para receber esse aluguel.
Já Carlos possui 12 imóveis e recebe R$ 60 mil por mês. Nesse caso, comparar a tributação na pessoa física e na empresa pode fazer uma enorme diferença ao longo dos anos.
Mas não devemos olhar apenas o imposto de hoje.
A reforma será implantada aos poucos, e os cálculos mudarão até 2033.
Uma estrutura vantajosa agora pode não ser a melhor daqui a alguns anos.
7. Descubra quanto você vai pagar de imposto sobre seus aluguéis
Antes de abrir uma holding ou mudar a forma como recebe seus aluguéis, é importante fazer as contas.
Foi por isso que desenvolvemos, na PlaneTax, uma calculadora que compara a tributação dos aluguéis na pessoa física e na holding, considerando as mudanças da reforma tributária.
Você informa os dados dos seus imóveis e consegue visualizar os diferentes cenários.
Assim, em vez de tomar uma decisão no escuro, você pode descobrir se uma holding realmente vale a pena.
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As simulações utilizam uma alíquota hipotética de IVA de 30%. A alíquota definitiva ainda depende das etapas legais de fixação. Os exemplos são simplificados e não substituem uma análise individual.
Base legal: Lei Complementar nº 214/2025, especialmente arts. 251, 255, 260 e 261.
Perguntas frequentes
**Vou pagar 30% de imposto sobre meus aluguéis?**
Não. A lei prevê uma redução de 70% na alíquota do IVA para a locação comum. Se o IVA chegar a 30%, o imposto sobre o aluguel será de 9%, para quem estiver sujeito à cobrança.
**Quem terá que pagar IBS e CBS sobre os aluguéis?**
Em regra, a pessoa física que, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis e alugou mais de três imóveis diferentes. O limite de receita será corrigido pela inflação. Também existe uma regra de enquadramento durante o próprio ano.
**Tenho apenas um imóvel alugado. Vou pagar o novo IVA?**
Em regra, não. Quem aluga apenas um imóvel na pessoa física não se enquadra nos critérios de cobrança do IBS e da CBS sobre a locação. Mas continua sujeito às regras do Imposto de Renda.
**Recebo R$ 10 mil por mês de aluguel. Quanto vou pagar de IVA?**
Se você estiver sujeito ao novo imposto e a alíquota padrão chegar a 30%, a cobrança sobre a locação comum será de 9%, ou R$ 900 mensais, antes dos descontos e créditos permitidos. Se não estiver enquadrado como contribuinte, não pagará esse IVA.
**Vou pagar IVA e Imposto de Renda ao mesmo tempo?**
Sim, se você estiver sujeito aos dois. O novo IVA não substitui o Imposto de Renda. Por isso, alguns proprietários poderão ter um aumento na tributação dos aluguéis.
**Existe algum desconto para quem aluga imóveis residenciais?**
Sim. A lei prevê um desconto de R$ 600 por mês, por imóvel residencial, na base de cálculo do IBS e da CBS. Esse valor será atualizado pela inflação.
**Condomínio e IPTU entram no cálculo do novo imposto?**
Não, quando correspondem efetivamente a essas despesas. A lei permite excluir esses valores da base de cálculo do IVA sobre a locação.
**Quem aluga pelo Airbnb também pagará o novo imposto?**
Depende. Aluguéis residenciais de até 90 dias podem ter tributação semelhante à de hotéis, mas isso não significa que todos os proprietários que utilizam o Airbnb pagarão IBS e CBS.
**Abrir uma holding pode reduzir os impostos sobre aluguel?**
Sim, em alguns casos. Uma holding pode pagar menos tributos sobre a renda dos aluguéis do que uma pessoa física. Porém, a empresa também pode pagar IBS e CBS, além de ter custos de manutenção.
**É melhor receber aluguel na pessoa física ou na holding?**
Depende de quantos imóveis você possui, quanto recebe mensalmente e o que pretende fazer com o dinheiro. A melhor opção é comparar os impostos e os custos de cada alternativa antes de decidir.
**Quando começam as novas regras de tributação dos aluguéis?**
A implementação será gradual. A CBS começa a substituir o PIS e a Cofins em 2027, e o IBS será introduzido aos poucos até 2033. Por isso, os valores dos impostos poderão mudar durante esse período.
**Como descobrir quanto vou pagar de imposto sobre meus aluguéis?**
Você pode utilizar a Calculadora de Locação PF × Holding da PlaneTax para comparar a tributação na pessoa física e na empresa, considerando as mudanças da reforma tributária.
Este conteúdo é informativo e reflete a legislação na data de publicação. Consulte um especialista antes de tomar decisões.